Finanzübersicht

Finanzen 2022

Anfang 2023 vor dem abgeschlossenen Jahresbericht lässt sich sagen: Der Kontostand sieht gut aus, es liegen keine Mahnungen im Posteingang.

Die Gruppe des neuen Projektes in Westen ist in das wunderschöne Gebäude eingezogen (und hat noch immer ein paar Bauarbeiten zu begleiten). Alle Wohnungen sind vermietet.

Die Genossenschaft hat Anfragen weiterer Interessent*innen, die gerne in Dörverden-Stedorf ein weiteres Wohnprojekt realisieren würden. Die Allerwohnen ist aufgeschlossen und harrt der Dinge, die da kommen.

Finanzen 2021

Der Bau in Dörverden-Westen ging weiter voran. Leider entwickelte sich die Zusammenarbeit mit den Architekten so schwierig, dass eine Trennung nötig wurde, nachdem die Gebäudehülle vollständig geschlossen war. Dank enger Begleitung durch Vorstandsmitglied Rebecca Kleinheitz, eines Bauingenieurs, der Mitglied des Hausvereins im neuen Projekt ist, und dank des enormen Einsatzes der ganzen Gruppe konnten so letztendlich weitere Kostensteigerungen und verschärfte Konflikte vermieden werden, ohne Qualitätseinbußen hinzunehmen.

2021 verzeichnete die Genossenschaft nur geringe Mietausfälle, aber es gab auch einigen Verwaltungsaufwand, weil einige Mitglieder aufgrund der angespannten Corona-Situation um Stundung von Mieten baten.

Die in den Mietverträgen festgeschriebene Inflationsanpassung erhöht die Einnahmen der Genossenschaft – aber die Kosten für Instandhaltung, Erneuerung sowie die laufende große Sanierung stiegen auch. Mittelfristig ist es eine Herausforderung für die Genossenschaft, dass für das Mehrgenerationenhaus Allerhaus in Verden die Inflationsanpassung pro Jahr auf 1,5% gedeckelt ist. Das war beim Bezug des Hauses eine Vorgabe der Stadt Verden als Erbpachtgeberin für das Grundstück.

Bei den Instandhaltungsausgaben haben wiederholt die angesetzten Fonds für die Projekte in Stedorf und Verden nicht ausgereicht. Strengeres Kostencontrolling ist vereinbart, die Entwicklung wird beobachtet.

Die Genossenschaft beschließt, ab 2022 eine Co-Geschäftsführerin einzustellen, die 10 Stunden pro Woche bezahlt wird. Die erhöhten Kosten legt die Allerwohnen auf die Wohnprojekte um.

Erneut überzeugt die Bilanz und urteilt der Prüfungsverband positiv über die Genossenschaft. Die Mitgliederversammlung beschließt die Ausschüttung von 1% auf die „verzinsten“ Genossenschaftsanteile.

Finanzen 2020

2020 war das erste große Bau-Jahr für das Projekt in Westen. Zum Glück waren einige Baustoffe bereits organisiert und einige Verträge fix, als in Folge der Pandemie die Baupreise dramatisch zunahmen. Trotzdem steigerten sich die Kosten für das Bauvorhaben deutlich. Die Situation verschärfte sich, als sich zeigte, dass die Bausubstanz des alten Niedersachsenhofes zum größten Teil den Anforderungen nicht gewachsen war. Mit den Plänen für die Sanierung eines alten Hauses entstand in der Folge fast ein Neubau. Um die Kosten einzudämmen, leistete die Gruppe enorme Beiträge in Eigenarbeit.

Die Genossenschaft konnte für das neue Projekt erfolgreich die geplanten KfW-Förderkredite in Höhe von 360.000 Euro beantragen und einen günstigen Baukredit von der KSK in Höhe von 150.000 Euro. Die Hausvereins-Gruppe des neuen Projekts stockte ihre Genossenschaftsanteile, die sie unverzinst einlegen, auf 300.000 Euro auf.

Die Gruppe für ein zweites Projekt in Westen arbeitete weiter an ihrer Planung, modifizierte sie wiederholt und erlebte Wechsel in ihrer Zusammensetzung, ohne für die Genossenschaft Kosten zu verursachen.

Vorstand und Aufsichtsrat beantragten – auch nach dem Vergleich mit anderen Genossenschaften im Land – auf der Mitgliederversammlung, die Ausschüttung für 2019 auf 1% festzulegen. Die Versammlung folgte dem Vorschlag einmütig. Eine Verwendung der eingesparten Mittel ist die Umsetzung eines Gründungsbeschlusses der Genossenschaft: Ein erstes Mitglied profitierte von der Regelung, nach 20 Jahren in einer Wohnung der Allerwohnen eine Mietsenkung beantragen zu können und zahlt fortan 60 Euro weniger Kaltmiete / Monat.

Insgesamt ist das Zeugnis des Prüfungsverbandes für die Allerwohnen für 2020 gut: Die Bilanz ist stabil, alle Wohnungen sind vermietet, die Verwaltungskosten sind dank großen ehrenamtlichen Engagements weiterhin niedrig.

Finanzen 2019

Das Jahr 2019 war auf der finanziellen Seite stabil und ereignisarm. Die Allerwohnen verzeichnete Vollvermietung in den bestehenden Mietprojekten, stabile Hausvereins-Gruppen und keine besonderen baulichen Herausforderungen. Für das neue Projekt in Westen standen vor allem Vorarbeiten für die Grundsanierung nach ökologischen und KfW-förderfähigen Maßgaben auf dem Programm.

Ebenfalls in Westen wollte eine zweite Gruppe auf dem großen Grundstück, das die Genossenschaft Ende 2018 erworben hatte, einen Neubau errichten. Aus ihrer Mitte heraus organisierte die Gruppe Sondierungen und eine Bauvoranfrage.

Mehrere Monate beschäftigte sich die Genossenschaft mit einer Anfrage einer Gruppe aus Fischerhude, die dort ein Haus oder ein Grundstück erwerben und als Altersruhesitz gemeinsam ausbauen wollte. Es kam nicht zur Zusammenarbeit, weil beide Wunsch-Objekte der Gruppe schließlich doch nicht verfügbar waren.

Es begannen Gespräche mit anderen Wohngenossenschaften über deren Gewinnausschüttungen. Die Mitgliederversammlung entschied für das Jahr 2018, erneut 2% auszuschütten.

Finanzen 2018

Die wichtigste Veränderung 2018 ist die Entscheidung für ein weiteres, fünftes, Wohnprojekt unter dem Dach der Genossenschaft. Auf die Allerwohnen kam eine Gruppe engagierter Menschen zu, die gemeinsam einen leer werdenden alten Hof im Dörverdener Ortsteil Westen übernehmen und sanieren wollte. Sie stellte ihr Konzept der Genossenschaft vor, überzeugte und warb innerhalb kurzer Zeit eine so große Zahl von Genossenschaftsanteilen (vor allem über neue Mitglieder) ein, dass der Kauf des Anwesens noch im selben Jahr erfolgen konnte.

Der Genossenschaft geht es finanziell gut. Sie hat zum Jahresende 31 neue Mitglieder. Die Eigenkapitalquote hat sich erneut verbessert. Die Werterhaltung der Häuser funktioniert über den „Haus-TÜV“ mit qualifizierten Genossenschaftsmitgliedern und externen Expert*innen sowie klaren Aufgabenlisten für die Instandhaltung durch die Hausvereine gut. Die Ertragslage ist stabil, als Sicherheit stehen erstrangige Grundschulden zur Verfügung, bei Bedarf wären daher weitere Kapitalaufnahmen kein Problem.

Finanzen 2017

Insgesamt ist das Jahr 2017 ein gutes Jahr der Genossenschaft gewesen. Die Finanzen sind stabil, die Stimmung in den Projekten im Wesentlichen gut, die Bilanz fällt positiv aus. Wir konnten einen deutlichen Zuwachs bei den Genossenschaftsanteilen verzeichnen, was zu dem positiven Jahresergebnis beiträgt. Nach intensiven Beratungen haben wir beim Finanzgipfel mit Vorstand und Aufsichtsrat beschlossen, das Geld nicht sofort zur Tilgung der relativ teuersten Darlehen zu verwenden, sondern noch einige Wochen abzuwarten, bis klar ist, ob auf die Genossenschaft mit dem Projekt in Westen kurzfristig größere Zahlungen für den Grundstückskauf zukommen.

Das dritte Jahr in Folge konnte die Mitgliederversammlung die Ausschüttung von 2 Prozente auf verzinste Genossenschaftseinlagen beschließen. Für die ökologische Sanierung und Wärmedämmung erhielt die Genossenschaft zudem gleich eine zweifache Auszeichnung der ‘Klimaschutz- und Energieagentur Niedersachsen’: Das Allerhaus und der Hof in Stedorf dürfen deren Grüne Hausnummer tragen.

Finanzen 2016

Die Konsolidierung geht weiter: Die Mieteinnahmen beim AllerHaus konnten noch einmal gesteigert werden, nachdem es im Vorjahr noch kurzen Leerstand nach Aus- und vor Einzügen gegeben hatte. Auch alle Wohnungen im Ökozentrum sind vermietet, ebenso in Stedorf.

Im Ökozentrum, für das die Genossenschaft eine Förderung im Rahmen des Sozialen Wohnungsbaus erhielt, sind bis auf eine Wohnung für alle Wohneinheiten B-Scheine notwendig. Das funktioniert gut, schwieriger ist es aber für diese Mieter*innen, die Pflichteinlagen in der von der Genossenschaft angestrebten Höhe einzulegen. Deshalb beschließt die Gesellschafterversammlung, die Gesamtsumme der Pflichteinlagen für den Hausverein im Ökozentrum zu senken.

Der Hausverein Stedorf hat in 2016 auf eigenes Risiko eine Solar-Thermie-Anlage auf das Dach des Haupthauses gesetzt und dafür ein Darlehen der Genossenschaft erhalten, das in Jahresraten (für die BewohnerInnen also im Rahmen von deren Nebenkostenabrechnung) an die AllerWohnen zurückgezahlt wird.

Weitere Aufwertungen wurden in Stedorf vorgenommen. Die Risiken trägt der Hausverein, die Genossenschaft begrüßt die Entwicklung aber sehr, da sie das Wohnprojekt erneut attraktiver machen.

Wieder konnte die Mitgliederversammlung die Ausschüttung von 2 Prozente auf verzinste Genossenschaftseinlagen beschließen.

Finanzen 2015

Die Zahlen sehen wieder erfreulich aus: Etwas über 40.000 Euro Jahresgewinn weist die Gewinn- und Verlustrechnung aus. Die Vermietungsziele konnten erreicht werden, die Mitgliederversammlung beschloss erneut eine Ausschüttung in Höhe von 2 Prozent auf die Genossenschaftsanteile jenseits der unverzinsten Pflichtanteile der wohnversorgten Mitglieder.

Die Hausvereine kümmern sich im Rahmen der Instandhaltung gut um die Werterhaltung der Gebäude, in 2015 wurden aber keine umfangreicheren Erneuerungsmaßnahmen ergriffen. Unter anderem in den Wohnungen im Ökozentrum sind Dachfenster auszutauschen. Deshalb wird die Genossenschaft 2016 höhere Erhaltungskosten zu verzeichnen haben.

Der Gewinn ermöglicht es aber auch, eines der höher verzinsten Privatdarlehen zu tilgen und damit die Finanzierung der Genossenschaft günstiger zu gestalten.

Finanzen 2014

Die AllerWohnen hat das Geschäftsjahr 2014 mit einem Minus abgeschlossen. Es gab einen längeren Leerstand mit Mietausfällen und einige ungeplante Erhaltungs- und Instandhaltungsarbeiten. Die Abschreibung der Gebäude wurde von 50 auf 80 Jahre verlängert, unter Zustimmung des Prüfungsverbandes, der die Rechtfertigung durch die gründliche und fortwährende Erhaltung der Gebäude gegeben sieht. Die Gesamtlage ist stabil, in 2015 wird wieder eine Voll-Vermietung erreicht. Der Prüfungsverband hat der Genossenschaft ein gutes Zeugnis ausgestellt.

Die Mitgliederversammlung legte die Ausschüttung für Genossenschaftsanteile (jenseits der Pflichtanteile der wohnversorgten GenossInnen) auf 2 Prozent fest.

Finanzen 2013

Ökonomisch steht die Genossenschaft auf stabilen Beinen. Der bilanzierte Wert der Immobilien und Grundstücke beläuft sich zusammen auf rund 2,9 Millionen Euro, eine zusätzliche, größere Investition in eine Solaranlage auf knapp 24.000 Euro (die Anlage befindet sich auf einem Dach eines Nebengebäudes des Stedorfer Hofes). Die Mieteinnahmen für den Stedorfer Hof, das AllerHaus und die Wohnungen im Verdener Ökozentrum summierten sich 2013 auf 112.000 Euro.

Von den Kosten der Projekte konnten 1,3 Millionen durch Eigenkapital der Mitglieder getragen werden, wobei durch einzelne Kündigungen immer wieder Genossenschaftsanteile ausgezahlt und möglichst ersetzt werden müssen.

Die Genossenschaft verfügt über knapp 200.000 Euro an Rücklagen. Kreditinstituten schuldet die AllerWohnen 1,046 Millionen Euro. 2014 werden die letzten Bauarbeiten im AllerHaus abgeschlossen, die Wohnungen sind vollständig vermietet. Mit den bestehenden Projekten ist die AllerWohnen voraussichtlich im Jahre 2042 schuldenfrei.

Für 2013 beschloss die Mitgliederversammlung wieder eine Gewinnausschüttung in Höhe von drei Prozent auf die Genossenschaftsanteile, die von nicht-wohnversorgten Mitgliedern in der AllerWohnen eingelegt sind.